Купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення: правила 2026 року

У 2026 році купити землю сільськогосподарського призначення можуть громадяни України, юридичні особи України, територіальні громади і держава; іноземці — ні. Загальна площа такої землі у власності однієї особи не може перевищувати 10 000 га. Договір посвідчує нотаріус, а право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Що змінилося з 2021 року

Мораторій на продаж сільськогосподарських земель припинив дію 1 липня 2021 року: відтоді власники паїв та інших приватних ділянок можуть їх продавати. Ринок відкривали поетапно:

• з 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року з-поміж приватних покупців землю могли купувати лише громадяни України — не більше 100 га на одну особу;
• з 1 січня 2024 року право купівлі отримали юридичні особи України, а ліміт зріс до 10 000 га;
• землі державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення закон продавати забороняє — ринок стосується приватних ділянок.

Основні правила обігу таких земель закріплені у статтях 130 і 130-1 Земельного кодексу України. Попри відкриття ринку, обмеження діють і досі: коло покупців, ліміт площі, переважне право орендаря, вимоги до ціни та розрахунків.

Хто може купити сільськогосподарську землю у 2026 році

Набувати право власності на такі ділянки можуть (ст. 130 ЗК України):

• громадяни України;
• юридичні особи, створені й зареєстровані за законодавством України, — якщо серед їхніх учасників і кінцевих бенефіціарних власників немає осіб, яким закон забороняє набувати таку землю;
• територіальні громади і держава.

Банки можуть отримати сільськогосподарську ділянку лише внаслідок звернення стягнення на неї як на предмет застави і мають продати її на земельних торгах протягом двох років.

Хто не може бути покупцем

Іноземці, особи без громадянства та іноземні юридичні особи сільськогосподарську землю купувати не можуть. Допуск юридичних осіб з іноземними учасниками закон пов'язує з рішенням всеукраїнського референдуму. Якщо іноземець отримав таку землю в спадщину, він має відчужити її протягом року (ч. 4 ст. 81 ЗК України).

Не можуть набувати сільськогосподарську землю також:

• юридичні особи, учасниками чи кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави, особи, які не є громадянами України, або громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором чи державою-окупантом;
• особи, до яких застосовано санкції за Законом України «Про санкції», і пов'язані з ними особи;
• особи, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичні особи, кінцевого бенефіціарного власника яких неможливо встановити, а також ті, чиї кінцеві бенефіціарні власники зареєстровані в офшорних зонах;
• юридичні особи під контролем осіб із держав, які FATF включила до переліку тих, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню коштів.

Ліміт 10 000 гектарів: як його рахують

З 1 січня 2024 року загальна площа сільськогосподарських земель у власності громадянина чи юридичної особи не може перевищувати 10 000 га. До неї зараховують не лише ділянки, оформлені на саму людину, а й землі юридичних осіб, учасником (акціонером, членом) яких вона є, — пропорційно до її частки в статутному капіталі, пайовому фонді чи акціях.

Для більшості покупців кількох паїв цей ліміт не критичний. Але агровиробникам і тим, хто має частки в кількох компаніях, варто порахувати сукупну площу з урахуванням усіх структур ще до підписання договору.

Переважне право орендаря

Якщо ділянка в оренді, орендар має переважне право купити її (ст. 130-1 ЗК України). Перед ним закон ставить лише надрокористувача зі спеціальним дозволом на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо ділянка лежить у межах його ділянки надр. Тож у звичайному продажу паю першим претендентом є саме орендар.

Процедура така:

1. Власник не пізніше ніж за два місяці до укладення договору через нотаріуса реєструє в Державному реєстрі речових прав намір продати ділянку і зазначає ціну та інші умови продажу.
2. Нотаріус повідомляє орендаря, і той протягом місяця може заявити, що купує ділянку на цих умовах.
3. Якщо орендар не відповів, відмовився або не з'явився на підписання, ділянку можна продати іншому покупцеві. Якщо продавець змінює ціну чи інші умови, процедуру повторюють.

Орендар може один раз передати своє переважне право іншій особі за письмовим договором, який підлягає державній реєстрації. Якщо ділянку продали з порушенням переважного права, орендар може вимагати в суді перевести на нього права й обов'язки покупця, внісши на депозитний рахунок суду ціну за договором. Зміна власника, як правило, не припиняє оренди: новий власник стає орендодавцем.

Ціна, розрахунки і походження коштів

• До 1 січня 2030 року ділянку, виділену в натурі власнику земельної частки (паю), не можна продати дешевше за її нормативну грошову оцінку.
• Розрахунки за землю здійснюються в безготівковій формі.
• Покупець має підтвердити походження коштів, за які купує ділянку. Зазвичай нотаріус просить документи про доходи, кредит, продаж іншого майна тощо.

Підготуйте ці документи заздалегідь: без них угода може зупинитися на етапі посвідчення. Те саме стосується витягу з Державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку ділянки.

Де купити сільськогосподарську землю не вийде

• Землі державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення — їх продаж заборонений.
• Ділянки на тимчасово окупованих територіях — відчужувати їх заборонено, перехід можливий лише в порядку спадкування.
• Ділянки на територіях активних бойових дій — під час воєнного стану нотаріальні та реєстраційні дії щодо таких об'єктів обмежені, тож оформити купівлю там, як правило, неможливо.

Чи належить громада до таких територій, перевіряють за офіційним Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Статус громад змінюється, тому дивіться актуальну редакцію на дату угоди.

Чекліст перевірки ділянки перед купівлею

1. Кадастровий номер і витяг з Державного земельного кадастру. Ділянка може бути об'єктом купівлі-продажу лише після її формування і державної реєстрації права власності на неї (ст. 79-1 ЗК України). Звірте площу, конфігурацію, категорію земель і обмеження у використанні — охоронні зони, сервітути.
2. Витяг з Державного реєстру речових прав. Хто власник і чи немає іпотеки, арештів, заборон, прав третіх осіб.
3. Цільове призначення. Воно має відповідати вашим планам: товарне сільськогосподарське виробництво, фермерське чи особисте селянське господарство тощо. Змінити його потім — окрема процедура.
4. Оренда. Чи є чинний договір оренди, на який строк і на яких умовах, чи дотримано переважного права орендаря.
5. Документи і статус продавця. Підстава набуття (державний акт, свідоцтво про право на спадщину, договір), відсутність спорів, згода другого з подружжя, якщо ділянка є їхньою спільною сумісною власністю.
6. Межі на місцевості. Чи збігаються фактичні межі з кадастровими даними. У разі сумнівів варто залучити інженера-землевпорядника.

Як оформити купівлю: нотаріус і реєстрація

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладають письмово і посвідчують нотаріально (ст. 657 Цивільного кодексу України). Нотаріус перевіряє особи й повноваження сторін, дані реєстрів, дотримання переважного права, документи про походження коштів і сплату обов'язкових платежів продавцем.

Право власності на ділянку виникає з моменту державної реєстрації (ст. 125 ЗК України). Як правило, нотаріус реєструє його одразу після посвідчення договору, і покупець отримує витяг з Державного реєстру речових прав.

Якщо ви продавець

Власнику паю варто почати з витягів з Державного земельного кадастру і Державного реєстру речових прав, перевірити нормативну грошову оцінку і договір оренди. Якщо ділянка в оренді, намір продажу треба зареєструвати через нотаріуса щонайменше за два місяці до угоди.

Продаж землі може оподатковуватися. Чи виникає податок, залежить, зокрема, від строку володіння ділянкою і кількості продажів протягом року, а сплату нотаріус перевіряє ще до посвідчення договору.

Перевірити документи на ділянку до підписання договору можна на онлайн-консультації. Якщо ж угода вже відбулася і виник спір — з продавцем, орендарем чи сусідами щодо меж, — це напрям земельних спорів. А про те, як діяти, коли частину ділянки хоче забрати держава, — у статті «Чи може держава примусово забрати лише частину земельної ділянки».