Може, але не завжди: якщо після цього залишок ділянки неможливо нормально використовувати за цільовим призначенням, власник має право вимагати відчуження всієї ділянки. Верховний Суд у постанові від 17 червня 2025 року у справі № П/857/9/24 наголосив: якщо власник обґрунтовано доводить, що після відчуження частини землі залишок не може бути використаний належним чином, органи влади зобов'язані відчужувати всю ділянку, а не лише її частину.
Коли держава може примусово забрати землю
У практиці нерідко виникає ситуація, коли держава чи орган місцевої влади намагається відчужити в приватного власника лише частину земельної ділянки для суспільних потреб. Проблема в тому, що залишок після такого відчуження часто фактично втрачає можливість використовуватися за цільовим призначенням.
Примусове відчуження приватної власності допускається лише як виняток — з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування вартості (ст. 41 Конституції України).
Порядок визначає Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Закон розрізняє дві процедури. Викуп для суспільних потреб відбувається за згодою власника: сторони домовляються про ціну та умови. Примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності можливе лише як виняток, для визначених законом цілей (зокрема для лінійних об'єктів та об'єктів інфраструктури) і лише за рішенням суду.
Тобто спершу орган влади пропонує власнику викуп за домовленістю. Якщо згоди немає, орган може звернутися до суду і має довести, що без припинення права власності розмістити об'єкт неможливо.
Позов про примусове відчуження можуть подати органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування, які за законом мають право викуповувати землю для суспільних потреб. Такі позови розглядає апеляційний адміністративний суд за місцем розташування майна як суд першої інстанції, а апеляційною інстанцією є Верховний Суд (ст. 267 Кодексу адміністративного судочинства України). Якщо позов задовольняють, у рішенні зазначають, зокрема, умови та розмір попереднього повного відшкодування вартості ділянки і збитків, строк, протягом якого власник має звільнити ділянку, і джерело фінансування.
Обставини справи № П/857/9/24
Дрогобицька районна державна адміністрація звернулася до суду з вимогою примусово відчужити в приватного власника частину земельної ділянки для будівництва та обслуговування стратегічного об'єкта енергетики. Суд першої інстанції погодився з вимогами адміністрації.
Проте власник наполягав: через обмеження, встановлені Законом України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об'єктів», залишок ділянки після такого часткового вилучення не може бути використаний для садівництва. Тому він вимагав викупу всієї ділянки або надання іншої, рівноцінної.
Що вирішив Верховний Суд
Верховний Суд скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову адміністрації. Суд прямо зазначив:
- якщо власник доводить неможливість раціонального використання залишку землі, держава зобов'язана забезпечити повне відчуження ділянки;
- у разі розміщення повітряної лінії електропередачі 220 кВ на частині землі решта потрапляє до охоронної зони, де встановлюються суттєві обмеження, — це робить подальше використання ділянки за призначенням фактично неможливим.
Отже, інтереси власника землі мають бути враховані: він може вимагати викупу всієї ділянки або надання іншої ділянки з подібними характеристиками.
Показово, що суд не обмежився перевіркою процедури. Він оцінив, як саме майбутній об'єкт вплине на решту ділянки і чи зможе власник нею користуватися за призначенням.
На чому ґрунтується це правило
Позиція суду спирається на пряму норму закону. Частина 5 статті 3 згаданого закону про відчуження земельних ділянок передбачає: якщо відчужується частина земельної ділянки, а решта її площі не може раціонально використовуватися за цільовим призначенням, на вимогу власника відчуженню підлягає вся ділянка.
Тобто держава не може відчужити лише «зручний» шматок землі, залишивши власникові непридатний для використання залишок. Але ініціатива тут за власником: саме він має заявити таку вимогу і підкріпити її доказами.
Верховний Суд застосовує це правило не вперше. Верховний Суд застосовував це правило й раніше, зокрема у справах про будівництво автомобільних доріг, і наголошував, що норма надає пріоритет волі власника щодо можливості раціонально використовувати решту ділянки. У постанові 2025 року висновок сформульовано через доведення: власник має обґрунтовано довести, що залишок не можна використовувати належним чином. Тож на докази варто зважати в будь-якому разі.
Тому питання про долю всієї ділянки варто ставити одночасно з питанням про ціну, а не після того, як об'єкт уже збудують.
Варто пам'ятати й про викупну ціну. Закон передбачає, що вона охоплює вартість земельної ділянки, визначену на основі експертної грошової оцінки, вартість розміщеного на ній нерухомого майна і збитки, завдані власнику. Якщо відчужується вся ділянка, компенсація має покривати всю її площу.
Що це означає для власника
Ця постанова — важливий орієнтир для власників землі. Якщо ви отримали повідомлення про викуп чи примусове відчуження частини ділянки, діяти варто одразу. На консультаціях я зазвичай раджу почати з п'яти речей:
- Рішення про відчуження. Хто його ухвалив, для якого об'єкта, на якій підставі, яку саме частину ділянки (площу, координати) воно охоплює і чи належно вас про нього повідомили.
- Оцінка. Чи визначено вартість на основі експертної грошової оцінки, чи враховано розміщене на ділянці майно і ваші збитки. Ви можете замовити власну оцінку й заперечувати проти заниженої суми.
- Можливість користуватися залишком. Охоронні зони, доступ і проїзд, конфігурація, обмеження для садівництва чи сільськогосподарського виробництва. Зберіть докази: висновки землевпорядника чи оцінювача, відомості кадастру про обмеження, технічні параметри об'єкта. Зафіксуйте стан ділянки до початку робіт — фото, відео, документи на будівлі та договори щодо її використання.
- Письмова вимога про відчуження всієї ділянки. Заявіть її ще на етапі переговорів, а якщо справа дійде до суду — у відзиві на позов, разом із доказами. Альтернатива, яку можна обговорювати, — надання іншої рівноцінної ділянки. Якщо ж ви підпишете договір про викуп лише частини, оспорити його згодом буде значно складніше.
- Строки. Строки на подання відзиву й апеляційної скарги обмежені, а рішення Верховного Суду як апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення і оскарженню не підлягає (ч. 6 ст. 267 КАС України). Тому позицію варто готувати з самого початку.
Супровід таких справ належить до напряму земельних спорів. Розібрати документи щодо відчуження і спланувати позицію можна на онлайн-консультації. Якщо ж ви плануєте купувати чи продавати землю, корисно знати і загальні правила ринку — про них у статті «Купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення».
Часті питання
Чи може держава забрати землю без згоди власника?
Лише як виняток — з мотивів суспільної необхідності, за рішенням суду та за умови попереднього і повного відшкодування вартості (ст. 41 Конституції України). Спочатку орган влади має запропонувати власнику викуп за домовленістю.
Що робити, якщо після відчуження частини ділянки залишком неможливо користуватися?
Заявити вимогу про відчуження всієї ділянки: закон передбачає, що в такому разі на вимогу власника відчужується вся земельна ділянка. Вимогу варто підкріпити доказами — висновками фахівців, даними про охоронні зони й обмеження.
Який суд розглядає позов про примусове відчуження земельної ділянки?
Апеляційний адміністративний суд за місцем розташування ділянки як суд першої інстанції. Його рішення можна оскаржити до Верховного Суду, рішення якого в такій справі остаточне (ст. 267 КАС України).
Що входить у викупну ціну земельної ділянки?
Закон передбачає, що викупна ціна охоплює вартість ділянки, визначену на основі експертної грошової оцінки, вартість розміщеного на ній нерухомого майна та збитки, завдані власнику. Якщо сума занижена, її можна оспорювати.
Земельні спори — адвокат у Миколаєві
Перевірка ділянки перед купівлею, оренда паїв, межові спори, оскарження рішень рад, примусове відчуження землі.
Стаття має інформаційний характер, відображає законодавство станом на дату публікації чи оновлення і не замінює консультацію щодо вашої ситуації.
